施工现场管理中，我们经常听到：“四证一书”都没办，项目就是个黑户，这种说法中“四证一书”指的是什么？下面就和大家一起来聊一聊，“四证一书”到底是啥：

　　四证指：《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》。

　　一书指：《建设项目选址意见书》。

　　（1）、国有土地使用证

　　《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

　　1.1土地性质及使用权

　　我国的土地性质，包括国有土地和农村集体所有土地，《国有土地使用证》是证明土地使用者（单位或个人）使用国有土地的法律凭证，受法律保护。

　　国有土地使用权的取得方式有划拨、出让、出租、入股等，有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出资、抵押和继承。

　　划拨土地使用权是指：经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，取得的国有土地使用权；

　　或者

　　经县级以上人民政府依法批准后无偿取得的国有土地使用权。

　　2.2《国有土地使用证》办理程序

　　受理申请材料、审核材料、校准登记、颁发证书。

　　土地登记申请人（使用者）应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。

　　1、土地登记申请

　　（1）有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。

　　（2）因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。

　　（3）提交土地登记申请人的身份证、户口薄。企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。

　　2、地籍调查

　　对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、绘制宗地草图及红线图。查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。并要求宗地四周邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。

　　3、土地权属审核

　　土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属是否准予登记的法律程序。

　　4、颁发国有土地使用权证书。

　　（2）、建设用地规划许可证

　　《建设用地规划许可证》是经城乡规划主管部门依法审核，建设用地符合城乡规划要求的法律凭证。

　　2.1、建设用地

　　土地分为农用地和建设用地。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条的规定，我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。农用地包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

　　建设用地，是指建造建筑物、构筑物的土地，是城乡住宅和公共设施用地，工矿用地，能源、交通、水利、通信等基础设施用地，旅游用地，军事用地等，付出一定投资（土地开发建设费用），通过工程手段，为各项建设提供的土地。是利用土地的承载能力或建筑空间，不以取得生物产品为主要目的的用地。

　　2.2、申请建设用地规划许可证的一般程序

　　1、凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；

　　2、城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；

　　3、根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见；

　　4、城市规划行政主管部门根据城市规划的要求向用地单位提供规划设计条件；

　　5、审核用地单位提供的规划设计总图；

　　6、核发建设用地规划许可证。

　　建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等的法律效力。附图和附件由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。

　　（3）、建设工程规划许可证

　　《建设工程规划许可证》是经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证

　　申请建设工程规划许可证的一般程序：

　　1、凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请；

　　2、城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设工程规划设计要求；

　　3、城市规划行政主管部门征求并综合协调有关行政主管部门对建设工程设计方案的意见，审定建设工程初步设计方案；

　　4、城市规划行政主管部门审核建设单位或个人提供的工程施工图后，核发建设工程规划许可证。

　　建设工程规划许可证所包括的附图和附件，按照建筑物、构筑物、道路、管线以及个人建房等不同要求，由发证单位根据法律、法规规定和实际情况制定。附图和附件是建设工程规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。

　　建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，设市城市由市人民政府城市规划行政主管部门核发；县人民政府所在地镇和其他建制镇，由县人民政府城市规划行政主管部门核发。

　　（4）、建筑工程施工许可证

　　《建筑工程施工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证。

　　申请时需要提交的材料包括：

　　4.1、“房屋建筑工程”申请材料：

　　（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

　　（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；

　　（3）用地批准手续（国有土地使用证或有关批准文件）复印件；

　　（4）施工图设计文件审查通知书原件；

　　（5）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

　　（6）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；

　　（7）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；

　　（8）项目建设资金落实证明原件；

　　（9）人防部门出具的人防施工图备案回执；

　　（10）法人委托书；

　　（11）分类填报的《北京市建筑节能设计审查备案登记表》（一式三份，建筑节能设计审查用）。

　　4.2、“市政基础设施工程”申请材料：

　　（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

　　（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件；

　　（3）施工图设计文件审查通知书原件；

　　（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

　　（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；

　　（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）和《地上、地下管线及建（构）筑物资料移交单（表AQ-A-2）》原件（施工安全监督备案用）；

　　（7）项目建设资金落实证明原件；

　　（8）掘路、占道许可手续（涉及掘路、占道的需提供）；

　　（9）法人委托书。

　　4.3、“装饰装修工程”申请材料：

　　（1）按规定填写、盖章的《建筑工程施工许可申请表》一式三份；

　　（2）建设工程规划许可证正本、附件的复印件（仅外立面装修时提交）；

　　（3）房屋产权证复印件（租赁房屋的还需出具租赁协议复印件、产权人出具的同意装修证明）；

　　（4）招投标管理部门出具的施工合同备案表；

　　（5）招投标管理部门出具的监理合同备案表（依法应当委托监理的工程提交）；

　　（6）建筑施工企业安全生产管理人员安全生产考核合格证书（B本、C本）原件（施工安全监督备案用，核验后退回申请人）；

　　（7）项目建设资金落实证明原件；

　　（8）法人委托书。

　　4.4、施工许可证的期限

　　《建筑法》第九条规定：“建设单位应当自领取施工许可证之日起3个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过3个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止”。

　　（5）、建设项目选址意见书

　　5.1建设项目选址意见书的主要内容

　　拟建项目的基本情况和拟建项目规划的主要依据。拟建项目选址意见书的审批权限：拟建项目选址意见书，按拟建项目计划审批权限实行分级规划管理。县人民政府计划行政管理部门审批的拟建项目，由县人民政府规划行政主管部门核发选址意见书，地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的拟建项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书。

　　5.2、申办程序

　　1、建设单位在每个工作日(周一至周六，以下同)持有关材料到规划局窗口（以下简称窗口）申报。

　　2、窗口工作人员在核收申报材料时，如发现有可以当场更正的错误的，应当允许申请人当场更正；如发现材料不齐全或不符合要求，应当当场告知申请人需补正的全部内容。

　　3、窗口工作人员在核收申报材料时，应进行项目建设报件登记并注明收件内容及日期。

　　4、申报材料经窗口工作人员核收后，将申报材料转项目经办人。

　　5、项目经办人接到窗口转来的申报材料，经审核认为需补正相关文件，一次性书面告知申请人需补正的全部内容转窗口，通知申请人补正材料后重新申报。

　　6、经审核申报材料合格后，项目经办人进行现场踏查，符合选址要求的项目，报送市规划局报审办理。不符合规划要求的项目，由经办人填写退件说明转窗口发件。

　　5.3、有效期限

　　自《建设项目选址意见书》发放之日起六个月内未取得《建设用地规划许可证》的，该《建设项目选址意见书》自行失效。

　　申请人需要延续依法取得的《建设项目选址意见书》有效期限的，应当在《建设项目选址意见书》有效期限届满30日前提出申请。